Имотите надхвърлиха 10 пъти цената си

Пазарът на имоти в България е пирамида. Това показва анализ на специализираното американско издание Howe Street. Английски наблюдател на жилищния пазар пък предупреди, че балонът с цените съвсем скоро ще се спука. В същото време брокери на недвижими имоти у нас "газират" клиентите, че жилищата ще продължават да поскъпват и ги приканват да побързат със сделките. Застрашава ли ни американският сценарий и кога е най-изгодно да купуваме и продаваме имоти, попитахме Орлин Владиков. Той е управител на "Орвитекс", една от големите брокерски агенции и доскорошен председател на националното сдружение за недвижими имоти.
- Господин Владиков, съгласен ли сте с твърденията на американското издание Howe Street, че българският пазар на имоти е пирамида?
- Има много истина в това, което пише в изданието. Особено по отношение на някои имоти, за които няма никакво бизнес и икономическо обяснение за високите цени. Като се има предвид голямото предлагане и разнообразието на пазара, средните цени отдавна надскочиха съотношението, което може да съществува между продажната цена и приходите на населението от една страна и съотношението между годишната доходност от отдаване под наем и цената на жилището.
- Адекватни ли са за България съотношенията, които дава изданието - годишната заплата да е 1/3 от стойността на къщата, а доходите от наеми - 1/10?
- В момента у нас тези формули са силно изкривени. Но ние, специалистите, винаги сме се водели от тези съотношения при анализите на пазара. Дори и колегите, които редовно правят "прогнози", че цените ще скочат с още 100 или 200 процента, и те за реалните си анализи се ръководят от тези съотношения. В момента доста обекти от луксозния клас А - жилища и офиси, отдавна надхвърлят нормалната граница от 8-10 години, за които трябва да бъдат изплатени. Ние много отдавна вече сме надхвърлили 10 пъти реалната стойност на някои от имотите.
- А наемите?
- Същото е и с наемите.
- Защо се получава така, че цените са високи, а много апартаменти стоят празни?
- Наемите са високи, защото в момента икономиката и бизнес подходът на много от наемодателите все още не са на необходимото ниво. Имал съм случаи, когато
някой имот стои по три години празен но собственикът му не иска да свали и лев от цената. А всъщност маркетингът и предлагането сочат нещо съвсем друго като цена. Така те се лишават от един приходоносен източник, без да си дават сметка, че в случая губят повече, отколкото ако го отдадат на по-ниска цена. А първият закон, на който трябва да бъде подчинена всяка една бизнес дейност, това е законът на търсенето и предлагането. Така около 20-25 процента от предназначените за наем жилищни площи стоят празни.
- Някои собственици не си дават имотите под наем, защото се опасяват, че ще претърпят загуби от лошо стопанисване и неплащане на сметки, а законът у нас не ги защитава.
- Съгласен съм, че законите в България не пазят собствеността. Те трябва много сериозно да се променят. Аз знам за много тежки процеси които се точат с години, срещу наематели, които си излизат, без да платят или не плащат, а продължават да обитават собствеността. И хазяинът не може нищо да им направи. Свещената дума "собственост" не значи много в България. От агенциите за недвижимости търсим и прилагаме какви ли не лостове и похвати при уточняване на договорните отношения, които в максимална степен да защитават интересите на изрядната страна. Тези наемодатели, които са ползвали услугите на професионални компании и брокери на недвижими имоти, са по-спокойни при управлението на собствеността им.
- Как ще се движат цените на новото строителство, при положение че т. нар. луксозни кооперации стърчат сред развалини, боклуци и до тях не може да се стигне от кал и локви?
- Купувачите ще стават все по-взискателни към инфраструктурата и тези изисквания влизат в договорите като задължителни клаузи. Цените на жилища и офиси, които са сред такава среда, ще паднат с 20-25 на сто догодина. Проучване на "Орвитекс" сочи, че от 2004 до 2007 г. нарастването на цените на имотите в рамките на цялата страна и във всички сегменти на пазара е около 300 процента. В същото време нищо не се е изменило така драстично - нито заплатите, нито икономиката е отбелязала скок. Кажете ми как е възможно това? Как с еднакъв темп ще се движат цените и на луксозните офиси и жилища, и на панелките и апартаментите в крайните квартали, които все повече западат.
- Панелните жилища дори водеха в ръста по едно време...
- Точно така. От средата на тази година обаче в цените започна една ясна диференциация, ценово нормализиране, което рязко отдели жилищата по 3000-3500 евро за квадратен метър от евтините. Затова моята прогноза е, че догодина доста имоти ще поевтинеят до 25 на сто. И това е само началото...
- Има ли вече такива прецеденти на българския пазар - три хиляди и петстотин евро за квадрат, и къде са?
- Това са жилища по цени с ДДС и всички довършителни работи в "Лозенец", около Докторския паметник, улиците "Шипка", "Оборище", "Велико Търново", квартал "Иван Вазов". И това са цени на изповядани сделки, а не на оферти.
- Може ли пазарът да започне да се нормализира от догодина и купувачите да "наказват" лошокачествените строежи, като просто не ги купуват?
- В последните две години се забелязва едно по-културно и взискателно отношение към бъдещата собственост. Доскоро уточненията, че ще се сложи първокачествена теракота от точно определена марка и производител, се изпълняваха доста произволно. Затова сега някои строители се принудиха да предоставят мостри от плочките дограмата, да показват сертификатите на вложената продукция, на санитарния фаянс и пр. Големите строителни фирми показват в подробности как ще бъде организирана и околната среда около блока или комплекса. Това също влиза в договора. Културата в продажбите и в самото строителство нараства с тенденция да достигне европейските.
- Спазва ли се законовото изискване за осигуряването на определения брой гаражни или паркоместа около кооперациите и офиссградите?
- Законодателният регламент има изключително добър ефект. Този ангажимент също се включва в договора и се следи за неговото спазване.
- Продължава ли българинът да купува имоти на кредит, въпреки че банките наложиха много строги ограничения?
- Продължава, няма намаление на купените на кредит жилища. Проучването ни показва, че през 2007 г. над 38 на сто от сделките са станали изцяло чрез финансиране от банките. Иначе участие на външно финансиране - по-голямо или по-малко, има в над 66 на сто от сделките с имоти. Това е много добър процес, но за съжаление промяната на лихвените равнища в Западна Европа доведе до
оскъпяване на кредита и у нас
Не се забелязва българските кредитни институции да са спрели инвазията на имотния пазар. Смятам, че срив на ипотечния пазар в България, какъвто имаше в САЩ и Европа, у нас няма да се наблюдава. Причината е, че в народопсихологията на българина дълбоко е залегнало чувството за собствен дом. Той може да гладува, но ще гледа на всяка цена да си плаща вноските, за да не остане без покрив.
Валерия Стойкова